[分享] 女人世界的力道

李晓瑾15

用洪荒之力形容女人世界的生长历程，恰如其分。
          因为它的成长是一次次战胜死神的历程———
          2001年女人世界购物广场开业，2002年关门；
          2003年王府井百货开业，2005年闭店；
          2005年底惠普数码广场开业，2006年停业；
          还因为它的成长是挣脱环境禁锢的过程———
          开业两年时三面无路，只有门前一条年久失修的支路，下水管网
          已坏，晴天一路土，雨天一路泥；
          开业十二年时后邻一热源厂，西邻破旧民居；
          开业十五年时后邻才修通了规划路，四周才有了环路；
          开业十六年四周开发建设全部完工，四周才有了商气......
          还因为它的成长是上千名业主自治的过程———
          开业之时即是上访告状之始，信访涉及区、市、省、国家四级，审查牵涉到规划、土地、建设、房管乃至纪检等多个部门；年年有业主诉讼，总计有五十起官司......
          概言之，女人世界十六年的成长史，是在四周无交通脏乱差的环境制约中，商场历经四次生死轮回，产权业主不断上访告状打官司的情况下生长至今！
          那么，它是靠什么洪荒之力才撑到今天？
          十六年难以言尽，以下几点，可见一斑。
          首先是自律。十六年来，业主五十次官司、政府信访几次立案审查、石家庄市纪检委信访立案审查、税务立案审查，可以说历经全社会全方位检查而安然无恙。这是企业秉持“不行贿、不偷税、不违法”做企业的结果，从而奠定了企业不死的基石！企业倒不下，商场死了还能活，环境差了可以熬到好，历经坎坷终能重现生机。相邻不远的“南三条小商品市场”死亡至今的厄运就是我们的警示牌。
          其次是开路。我们需要开两种路，一条是物业四周的路，另一条是创新之路。俗话说，要致富，先修路。而我们是要活命，先修路。
         女人世界前后左右不邻主路，只有支路。市财政的钱很难光顾。怎么办？只能拉大旗、做虎皮，引进足以能影响修路的大牌企业，王府井百货无疑为首选，而要引进王府井百货，必须所有产权业主同意，因此要成立一个产权业主的管理组织，而国家的法律规章还是空白。
         为此，开发商请来提出一铺养三代的蒋兴国教授和中国商业地产联盟秘书长张铁刚先生、省市商业联合会以及法律界人士认真研讨，形成了一套以物业管理条例为指导的经营管理模式。此后，这种产权业主的自我管理办法承载着商场运行了十几年，保证了此期间经营转换调整的连续性、安全性，度过了一次次危机，战胜了一次次困难                                                          和挑战，避免了关门的厄运，并实施了商业物业的升级改造。其中六次重大决策都是依据业主议事规划通过公决完成的。应该说，四次关门、五次开业的过程是一次次死而复生的过程，其难度和复杂性是不言而喻的，整个过程是在极其困难的情况下化险为夷，稍有不慎就可能造成长久关门的厄运。能够克服重重困难，在十几年中成功走下来，充分说明了业主体制的运行是成功的，它有力地支撑了这栋物业的生存发展。可以说，这是另一种意义上的开路，是一条开创国内先河的路。
第三是让利。我们与其他商业地产商的区别之一，是在商铺销售时，公司预留了部分产权。这样做，固然有公司的运营方略，同时也是责任使然。由于拥有产权，在商厦建成投入使用以后，我们的身份便有开发商转变为大业主，成为商厦业主群体的成员之一。这样，开发商彻底把自己置身于业主之中，与业主荣辱与共。经营不好，业主收入不高，我们就让利，把自己商铺的收入全部补贴其他业主。据女人世界商厦业主财务监督小组统计，由组长郝志欣签字证实，从2005年至2013年，女人世界共补贴4778万元。除此以外，有139户业主选择了以实际租金付回报的方式，而没有选择按前三年开发商保每年8%的形式。因开业后实际租金很低，开发商让利528万为他们补齐了收入差距。同时，我们为困难业主垫资偿还银行按揭贷款370万元，为困难业主垫资360万元办证87个。所有这些让利行为，用事实取得了广大业主的信任，凝聚了大家的心。在少量业主不断上访告状的情况下，95%的业主团结稳定，奠定了商场发展的基础。
         第四是坚持。女人世界四周无交通环境、商业环境。二外围环境不是我们能决定和左右的，只能等待环境变好。而等待的过程不是休克、不是麻木，那样会死的很惨。是要主动面对，积极地坚持。为此，我们采取两种方略：一种是，抓住把环境造大这一举措。从媒体刊登“王志纲来了”文章开篇，接着推出了女人、商家、专家、学者等社会各界谈女人世界的文章。在媒体连篇累牍地向人民注释女人世界业态的同时，配置以组织“形象小姐”评选、热门话题专场报告会、承办省办省服装节等多种方式进行造势，硬是使女人世界购物中心成为省会知名度较高的商业名号，扩大了社会影响。另一方面是，商场更替，坚持引进知名品牌商业或知名商业管理精英，来撑局面造势，冲击恶劣环境的禁锢。这个难度是相当大的，你的物业外部环境人家一目了然，关门闭店的阴影又时时笼罩在上空，又要招大品牌。但我们相方设法，克服万重困难，达到了这一目标。
         第五是发展。2001年开业的女人世界商厦，历经十几年已经陈旧。这样下去，等环境好了，周围都是新楼林立，我们却成了新环境里的旧物业，竞争力自然下降。而且，运营多年后的商场，也暴露出很多原设计不足的问题，进门上十几步台阶，下沉式广场藏污纳垢，周围无商气等等。要与时俱进，就要使物业一起前进。为此我们响应市政府关于所在“新华集贸市场”升级改造的要求，筹集资金，对物业从现代理念之下重新包装设计，从2012年动工到2013年10月1日完成了升级改造，新建筑成功弥补了原设计不足，增强了配套能力，施工期间精心组织，保证了原楼商业的正常运转。从2016年10月10日到11月底，我们又进行了第二次升级改造，对旧楼里外翻新，是新旧里外翻新，是新旧楼成为一体，自然结合，成为全新的女人世界广场。新物业配以新环境，在四周商品品牌的环绕之中，经过十六年的风霜雨雪、经过十六年的坎坷磨难、经过十六年的欲火洗礼、经过十六年的淬火打磨，强大的女人世界正自信的走向未来！