复旦大学EMBA教授李若山：现在是考验房企能否与时俱进的时候了

红肚兜

随着国内疫情趋于稳定，企业陆续复工复产，“君子知道”复旦大学EMBA人文商道沙龙的话题已从“面对突发疫情，企业当下的应对办法”探究，逐步转变为“宏观、产业经济未来走向”的探讨，希望帮助企业经营者在重新制定企业未来发展方针时梳理方向，认准大势，共建未来。
　　
　　5月8日，“君子知道”复旦大学EMBA人文商道沙龙第9期的主题为“2020房地产何去何从”，探讨这一关系国计民生的重要产业。中泰证券首席经济学家兼研究所所长李迅雷、易居企业集团CEO丁祖昱为此次沙龙做了主题分享，“中国审计第一人”、复旦大学管理学院教授、深受复旦大学EMBA同学欢迎的李若山教授担任了该场沙龙的点评教授。李若山教授认为房地产行业的结构性变化很大，现在是考量房地产企业能不能跟着形势变化、进行适当的转型的阶段，包括产品转型、服务转型以及模式转型。
　　
　　
　　
　　李若山是新中国成立以来自己培养的第一位审计学博士学位获得者，为“中国审计第一人”。现为复旦大学管理学院教授、博士生导师、上海证券交易所上市公司专家委员会委员、上海汽车、张江高科等公司独立董事，曾任复旦大学管理学院副院长，会计系及财务系系主任、教育部工商管理学科指导委员会委员、财政部会计准则委员会咨询专家、中国会计学会学术委员会委员、复旦金融期货研究所所长等职。
　　
　　李若山教授以诙谐幽默的授课语言深受EMBA同学的喜爱，又有“金句教授”之称。
　　
　　以下为李若山教授点评节选。
　　
　　
　　
　　目前来讲中国房地产业已经开始结构调整，不像前几年那样，大家只要闭眼买房子，就可以数钱数到手抽筋，睡觉睡到自然醒。现在大家知道了，房子买得不好可能也是要亏的，黏在手上甩也甩不出去。经济下行，房地产也开始跟着下行。
　　
　　但所有的房子不管怎么样，最后永远取决于地段，地段、还是地段，国内外莫过于此，房地产跟其所在城市人口有相当大的关系。
　　
　　不同年代的人对房子观点不一样，以前有房子住就可以了，现在90后、00后希望房子有很多功能，除了居住，还希望舒适、方便等，如果房地产供应结构不能随之改变的话，房地产的需求会有很大问题。
　　
　　刚才嘉宾将中国和美国很多数据进行对比
　　
　　我不太赞成
　　
　　美国是一个社会保障机制非常完善的国家，储蓄率极低，美国老百姓不会以自己是否拥有一套房子而感到自豪。但中国不一样，中国还在完善社会保障机制。中国老百姓要是没有一套房，他会没有安全感。所以，尽管中国住房拥有率远高于美国30%，但不代表中国房地产已经饱和了。
　　
　　因为老百姓的资产中60%是房地产，这样就说他们将不会再配置房地产，而将多余资金向金融资产配置，这种说法也不一定站得住脚。因为，中国金融资产可投资、且比较稳定回报的投资项目并不多，不管股票还是基金，不确定性太大，相反房地产价格比较稳定。简单依据市盈率与租金回报率来计算，不一定科学。
　　
　　REITs（房地产信托投资基金）确实可以解决房地产业融资难的问题，但中国REITs有一个大问题还没解决，就是税收问题，企业所得税、土地增值税等很多税，现在都不明确。
　　
　　简单将美国REITS的回报率举例，说有高达11%的回报，这是因为美国有非常多的税收政策，中国基本上没有这个税收政策。所以REITs收益率有可能还跑不过一般的理财产品。所以，嘉宾在推荐这个产品时，最好了解一下中国的税收制度。
　　
　　嘉宾在前面推崇大家去购买商业地产项目
　　
　　我建议谨慎
　　
　　现在“一铺养三代”的概念过去了。移动互联网改变了很多商业形态，加上前期政府拍地时，对商业地产的倾向性比较高，因为商业地产能够带来更多的税收。因此，上海许多核心地段商业地产也相对过剩，对商业地产的投资还是要谨慎一点。
　　
　　中央政府坚持“房住不炒”，这个国策不会动摇，中央不希望将房地产价格炒上去，但希望交易量大，但又价格保持稳定。我们绝不能把今年一至四月份的房地产走势作为一个常态看待，1-3月断崖式下降，4月份报复性反弹，都是不正常的，但以后会慢慢恢复理性，秉承中央“房住不炒”的原则，房地产价格总的来说，稳定、稳定、还是稳定，因为居民60%的资产是房地产，如果大幅度下跌，对整个国家安全会带来很多问题，而大幅度上涨，对年轻一代来说，肯定也是灾难。所以，政府会用一切调控手段保持房地产价格的稳定。
　　
　　嘉宾说房地产到了天花板，但那是总量到达
　　
　　我认为结构性变化很大
　　
　　现在是考量我们房地产企业能不能跟着形势变化、进行适当的转型的阶段。包括产品转型、服务转型以及模式转型。
　　
　　总之，现在中央政府对房地产控制绝不会放松，不管房地产的融资方面、还是行业规模等，都抓得很紧。所以，房地产行业还是要谨慎一点，要量力而行。
　　
　　复旦大学EMBA坚持为同学、校友搭建高质量的交流、沟通平台，分享嘉宾、同学、校友各自的知识与经验，这也正是复旦大学EMBA一直以来所倡导的“二人行，必有我师”的体现。
　　
　　复旦EMBA 复旦大学EMBA https://www.fdsm.fudan.edu.cn/emba/