福建旧屋区改造项目因补偿标准低未协商一致强拆遭反对(转)

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(政府征收文件)
近日，位于福建省福州市鼓楼区鼓屏路95号大院的部分老干部实名反映称，他们居住的95号大院自2019年开始被福州市鼓楼区人民政府(下称:鼓楼区人民政府)以"协商征收""协议征收"的方式征收。虽然打着"协商征收""协议征收"的旗号，但在此期间，征收部门采用诸多非法、暴力手段进行逼签，甚至对未签约房屋进行非法强拆。在高压的逼签手段下，诸多业主不得不签订安置补偿协议。征收部门给出的补偿标准远远低于周边商品房市场价格。鼓楼区鼓屏路95号大院所在区域为学区房，房屋单价高于周边小区。许多业主购买此处的二手房为孩子上学，但征收部门给出的房屋补偿价格不及该小区房屋市场交易价格的50%，而且在该项目的评估报告中明确说明房屋评估中不考虑学区房因素。部分被征收人对"协商征收"方式提出质疑,多次向有关部门反映并向福州市人民政府申请行政复议后，鼓楼区人民政府在2020年3月3日,才按照法律规定作出正式的征收决定，但此前征收范围房屋已被征收过半。(文/图记者张宸)
旧城改造项目遭部分业主抵制
相关资　料显示：2020年3月3日，鼓楼区人民政府发布《福州市鼓楼区人民政府关于欧冶池至城隍庙周边旧屋区改造项目房屋征收决定》，拟征收欧冶池至城隍庙周边旧屋区改造项目位于鼓楼区湖东路以北、鼓屏路东侧,总用地面积约36896.1平方米,其中建筑用地面积约32551.5平方米，该项目已经由发改、国土、规划部门审批通过。该项目被征收总户数为317户,征收总建筑面积为32288.38平方米。鼓楼区人民政府自称本次征收范围属于"由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要"情况，符合社会公共利益需要。为建设提升冶山公园整体环境，改善片区群众居住条件，经市委、市政府研究决定，启动欧冶池至城隍庙周边旧屋区改造项目并列入2020年旧改计划。
项目征收房屋补偿方案实行货币补偿和就近、异地产权调换(购买安置型商品房)相结合的方式进行征收补偿。项目征收补偿资金由鼓楼区财政局全额支付，提供鼓屏路86号、人民日报印务中心等9个期房安置地块和恒利博纳现房作为安置用房。
2020年2月18日，鼓楼区财政局出具已到位1000万元的专项资金证明。
据了解，此次鼓楼区政府征收的房屋主要是上世纪70年代和90年代未期，福建省工信厅(经贸委)、中国人民银行福州中心支行、中国农业银行福建省分行、福建省交通运输集团等单位集资建设的职工宿舍，原主要居住业主大多数是中直、省直机关和央企原离退休老干部和在职、退休员工。
"从2019年12月3日开始，鼓楼区人民政府设立的征收指挥部开始在院内大面积悬挂征收宣传横幅，其中两条写着："公安机关重打击在征地、拆迁工程项目建设过程中煽动群众闹事的黑恶势力"、"春风细雨善良好百姓，扫黑除恶挑头坏分子"。征收指挥部每天以200元-300元雇佣数十名身着黑衣的不明身份人员从早上8点到晚上10点带着8个高音喇叭，对着居民楼循环播放《致冶山周边征迁群众的一封信》，每天10多个小时的不停轰炸。"被征收户业主金某称。
"这些黑衣人甚至蓄意用三个高音喇叭围攻13号楼93岁的彭姓长江支队老革命逼其搬离，我们被逼的实在没有办法，我们也用高音喇叭播放党和国家领导人在全国人民代表大会上发表的"把人民拥护不拥护、赞成不赞成、高兴不高兴、答应不答应作为衡量一切工作得失的根本标准，着力解决好人民最关心最现实的利益问题"的重要讲话。对方搬来四台喇叭对着喊。"
"征收指挥部在通过不断的软硬暴力施压的同时，还到业主及家人单位，通过单位领导施加压力做家属工作。部分业主在各方的压力下，没办法只好签了征收协议。"
"8号楼还有6户业主没和政府达成征收协议，但是征收工作人员直接从楼顶把整栋房屋一切二截，通过这种方式逼迫业主签订征收协议。完全不考虑业主的生命财产安全。"



(被从楼顶切割开的8号楼)
就在本稿刊发前,有业主电话反映,9月5号的凌晨2点,上述8号楼在6户业主未签约、法院无判决的情况下被强拆完毕。
安置方案落实难引业主担忧
鼓屏路95号大院距离省委、省政府直线距离不足500米，共有居民楼9座，私产业主198户，单位公产24套。其中福建省经贸委的一栋单位宿舍楼也位于其中，共有业主40户。




(经贸委宿舍楼)
"因为我们的楼位置在小区整体靠后，是1997年集资建成的单位宿舍楼，是钢筋水泥框架结构的8层楼房，才建了22年。因为离政府要保护的7处古迹均有一定的距离，2017年政府公布的项目收储红线内并没有我们这幢楼，2019年10月，为了上下楼方便，我们40户集资100多万元加装了2台电梯"业主张先生称。
"2020年3月，在区政府公布的征收公告里，突然把我们这幢楼又列入了征收范围，因此我们紧急向省政府、市政府反映实际情况，但是这些反映材料又都被转还给实施拆迁的公司，最终无果而终。每天征收部门的人还是软硬兼施逼我们签约。安置地块是86号和33号人民日报印务中心地块，但是，这两块地到目前为止，鼓楼区人民政府根本还没有启动征收程序，我们怎么敢签?"



(计划安置用地)
从鼓屏路95大院业主们向省、市政府提交的反映材料中看，业主们主要反映征收方案中主要存在以下几个问题：一、拆签货币补偿价格远低于市场价格。95号大院2019年实际成交价上世纪70年代末建设的砖混结构房屋每平米售价在4.6万元左右，90年代建设的框架结构房屋每平米售价在5万元多。而政府给的补偿方案加上过渡费等最高补偿只有2.9万元。二、安置方案中拟安置鼓屏路86号金春华和33号人民日报印务中心地块，政府至今仍还没有完成征收手续，至于何时能开工根本无从保障。三、鼓屏路95号大院因为是福州市最好的小学钱塘小学的学区房，所以价格比周边小区每平米高出2万元左右，但在征收部门对征收房屋评估时根本没考虑学区房因素。
就拿经贸委宿舍楼的一位业主来说，其在2019年8月通过房产中介购买该楼5层的118平米的房屋一套，房屋成交价格580多万元。
"当时加上各种交易税费、中介费等共40多万元，等我办下不动产证这套房子共花费600多万元，每平米5万元左右。当时我买这套房子还打听过，不在政府的征收红线内，主要是为了孩子上学。但是政府这次征收补偿后只能给我300多万元的补偿，每平米还不到3万元，完全没有考虑市场实际交易价格。我买房时在银行贷款了50%，鼓楼区人民政府给的补偿只够房子的首付款，银行的贷款一分钱都还不了，我买了一套房几个月的时间，就要赔300多万元，房子一旦被拆，除了还贷，每月要再负担5千左右的房租，我就面临还贷危机了。"该业主无奈的说。
据了解，自2020年1月15日至今，已经有19号楼1户、5号楼2户、13号楼2户、7号楼1户、9号楼2户、6号楼2户、8号楼6户。征收部门前后分6次，在业主未与鼓楼区人民政府达成征收协议的情况下，擅自将屋内物品清空后强拆房屋。强拆中造成7号楼林姓业主2根肋骨骨折、6号楼业主儿子手筋被利器划断;强拆时均采用破门、破墙强行侵入业主住宅，逼迫或抬走业主，并限制其人身自由。
那么，鼓楼区政府的征收行为是否符合相关法律程序和规定呢?代　理此案的北京京润律师所李海霞律师称：
根据鼓楼区人民政府发布的文件，该项目是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征补条例》)进行征收的。《征补条例》其实确立了我国国有土地上房屋征收及补偿的原则"无公共利益无征收、无民主程序无决定、无公平补偿无强迁、无法院判决无强拆"。也就是说，房屋征收必须为了公共利益之需要。安置补偿方案、评估公司选定及安置补偿方式等关键环节必须征求被征收人意见或有被征收人自行决定。对被征收房屋价值的补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。征收部门只有在被征收人签订了安置补偿协议或者经人民法院判决后才能够对房屋进行强拆。征收中必须严格贯彻"先安置后搬迁"的基本原则。依据上述的法律规定，本征收项目突出的违法之处：首先，征收部门确定的房屋价值的补偿标准远远低于市场价格。如报道中提到的业主600多万刚刚购买的房屋，补偿价格才300多万;再次，征收部门采用了诸多非法手段进行逼签，甚至在被征收人未签订安置补偿协议及无人民法院判决的情形下径直采用暴力手段对房屋进行强拆，并且很多强拆均发生在凌晨，很多业主在强拆中身体受到伤害。这是非常严重的违法行为，是被《征收条例》《行政强制法》等法律及中央下放的相关规范征迁行为的文件所明文禁止的;最后，安置地块至今未启动征收程序，安置房的开工及交付遥遥无期。上述这些问题都严重违反了《征收条例》的规定。这些违法问题非常有代表性，也是《征收条例》重点强调，征收部门必须遵守的强制性规定。
"我们对强拆行为提起了诉讼，但鼓楼区人民政府数次矢口否认实施了非法强拆行为，认为与他们无关拒绝承担法律责任。《征收条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。鼓楼区人民政府作为本项目的征收主体，否认强拆行为由其实施完全没有可信度。被征收人取证能力本身就占弱势地位，强拆事件又大部分发生在凌晨，业主们根本无法取得有效证据。在诉讼中，其他征收参与部门自认实施强拆行为，在此情况下，法院一般就会据此判决。该项目的数次强拆诉讼，因其他行政机关自认行为，法院最终驳回了强拆被害人对征收主体鼓楼区人民政府的起诉····暴力非法强拆事件在本项目中频频发生或者征收过程中非法逼签手段屡禁不止，征收部门违法成本低，无法追究法律责任是原因之一。如果这种局面得不到改善及遏制，剩余的未签约的房屋也难逃被非法强拆的命运····"李海霞律师无奈的说。