海南三亚：一小区申请成立业委会十年未果 开发商肆意违建 业主权益谁来维护?(转)

工园切玩

一千多户的小区，交付使用十多年，业主多次提出成立业主委员会(简称业委会)都中途"流产"。

开发商擅改规划，在小区内肆意建房，侵犯业主权益，举报多年无人监管。

小区业主们经历了怎样的坎坷?开发商肆意妄为的背后，谁在为其撑腰?

引 子

2019年9月25日，一篇《三亚国光滨海花园(三亚国光豪生度假酒店)合同欺诈、违法违规》的帖子，在网上炒得沸沸扬扬。该帖子对三亚国光投资置业有限公司投资兴建的三亚市三亚湾路海坡度假区国光滨海花园小区商品房买卖中，涉嫌销售欺诈、合同诈骗、私搭乱建等问题进行了爆料。文中列举了大量事实，并配有相关证据，也曾向地方多个监管部门进行过举报，至今仍未见任何整改或处罚性措施。

疫情并没有阻挡住业主们维权的决心。2020年4月份，小区业主们开始筹备成立业委会等相关事宜。这是该小区业主们第四次提出成立业主委员会的申请。结果，再次遭遇"瓶颈"被叫停。

维权过程

据爆料内容显示，2008年底，国光滨海花园小区交付业主使用。起初的问题焦点在于业主们所购商品房是公寓还是酒店的问题。土地房屋权证上显示的土地用途为住宿餐饮用地，房屋类型为产权式酒店，而开发商宣传资料、商品房买卖合同等资料上显示的土地性质为旅游度假用地，房屋性质是公寓、度假公寓或酒店式度假公寓。因此，开发商被指销售欺诈。

业主买了房子，有的办了产权式酒店营业执照，后又被政府收回。理由是产权式酒店必须统一经营。也就是必须交给国光度假酒店经营管理。而交给国光经营，业主们根本拿不到应得到的收益。至此矛盾逐渐激化。

2014年、2015年、2016年，连续三年，业主们自发申请成立业委会，以期有维护自身权益的合法组织，这也是符合相关法律规定的。但是，业主们的正当请求并没有得到有效维护，每一次申请都遭受"打压"而偃旗息鼓，不了了之。(下图是2016年业主维权照片)



2020年4月，业主们第四次申请成立业委会，开始做前期筹备工作。在总结前几次失败的基础上，此次业主们聘请了专门的律师，一切按照法治的轨道运行。

4月中下旬开始，分散在全国各地的业主通过邮寄的方式，向筹备组寄送了"三亚国光滨海花园小区成立业主大会申请书"，并委托筹备组人员在"关于成立业主大会申请人签名表"上签字，户数达到法定的30%。

5月25日至6月9日，按照相关规定，筹备组人员名单进行了公示。

6月10号，三亚市天涯区三亚湾社区居民委员会，向天涯区住建局物业办出具了证明，"三亚湾社区辖区内的国光滨海花园小区第一届业主大会筹备组成员名单已在小区物业区域内公示15天，业主无异议。"

6月23日，筹备组召开会议，决定拿着街道办出具的函，去不动产交易中心调阅业主名册。



就在筹备组会议的第二天，开发商提出异议，认为30%的联名签名表存在虚假签名。7月7日，三亚湾社区居民委员会下函，决定成立"联合调查组"，对成立业主大会申请人签名表开展审查工作{如上图}。此调查组由一名居委会工作人员和一名三亚国光公司人员、一名业主代表组成。





一位业委会成员称，她们在四月份就联系广大业主，让他们发快递，将"三亚国光滨海花园小区成立业主大会申请书"寄过来，工作量非常大。(上图为申请书以及部分快递查询单)

由于联合调查组的介入，此次申请成立业委会的步伐就此搁浅!

根据《海南经济特区物业管理条例》第十四条规定，筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作……。也就是说，如果筹备组不能在90天以内完备所有手续，就算此次申请失效。

有专业人士称，三亚国光这次提出的异议，目的就是拖延审核时间，拖至超过90天，这次申请业委会就黄了!

开发商多处违章建筑被举报





爆料中显示，"原本设计规划的室内大型会议室及健身房的位置被占用或对外出租了，却在酒店建筑外的绿化位置建设了大型的会议室及健身房以及大面积的工人用房等临时建筑，而且这一临时就是十年，严重侵害了业主的合法权益。最近一两年我们业主一直就这个问题向城管执法局举报，但始终得不到有效的解决。"(上图为占用公共绿地建的健身房、物业用房)

最近一段时间，个别业主多次向12345政府热线反映此问题。热线回复称："已第一时间派往天涯区政府核实处理。现天涯区政府现阶段作出处理答复：天涯区综合行政执法局执法二队三中队已跟投诉人到现场指认，正在去函到规划请求其协助认定，待认定结果出来将依法对其处理。该问题我热线将继续落实跟进处理，待后续有处理结果再回复您。"

还有的业主反映，楼房顶层装饰性"亭子状"结构建筑物应属于公共区域，近几年已被人封闭起来，成为私人空间使用。不但不符合设计规划，更是侵害了广大业主的合法权益。





根据《中 华 人 民 共 和 国物权法》第六章第八十三条规定"业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼"。

中国政法大学仲裁研究院研究员、海南仲裁委员会仲裁员、北京理翰律师事务所主任李强认为，此行为如属实，应违反《城乡规划法》，业主完全有权利请求违章建筑、改建的业主拆迁其违章搭建物，也可以向当地规划部门举报，或者向城管举报依法处理。

成立业委会为何遭遇层层阻扰?

部分业主认为，业委会的成立会严重影响开发商和物业公司的利益。所以，他们动用地方人脉资源，一次次成功地阻扰了业委会的成立。

根据《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

也就是说，法律已经明确了成立业委会法定的程序，是可以成立的。十多年来，该小区业主们的合法权益不能得到有效维护，成立业委会也就越来越迫切。

开发商也明白，假如业委会真的成立了，业主们会在业委会的带领下形成合力，一定会共同讨伐他们的违章建筑、多占公共面积、绿地等问题。更是对"国光度假酒店"这所谓的空壳产权式酒店造成致命的打击。据相关资料显示，这个产权式酒店已经没有属于自己的房间，其联合相关执法部门，以"产权式酒店要统一经营"为由强行占用业主们的房间供其经营使用。

所以，业主花钱买的房子，自己不能住，又不能对外出租，逼着业主只能托管给国光度假酒店，所得收益比银行利息还低。有的业主愤怒地说，这就是典型的巧取豪夺!

社会终究是法治，而不是人治。利用人治可能一时得逞，最终不会走的太远。法治的手段是法办。法办的对象是滥用公权力的人。尤其是海南国际贸易自由港的建立，更应该遵守法治、崇尚法治、实践法治，才能吸引更多的人来海南投资。小区业主们坚信，业委会一定会在政府的指导下成立起来的，并在法制的框架内维护广大业主的合法权益。