契约精神是良好营商环境的基石 保山国际商贸城项目土地遗留问题待解

阳光下宅男

姜虹/文

随着电 商行业日益火爆发展，传统的商品城开始走向没落。
4月30日，保山市土地收购储备交易中心发布国有建设用地使用权网上拍卖出让公告(保土储公告(2020)9号)显示经保山市人民政府批准同意，受保山市自然资源和规划局委托，保山市土地收购交易中心将网上公开拍卖出让的三宗国有土地使用权中两宗商住用地就涉及到了保山国际商贸城的二期用地。然而对于此项挂牌，似乎有着不同寻常的故事。



好时机引来“金凤凰”铸就“三个一百”好项目
2011年，浙江商人陈小华来到保山就“保山国际商贸城” 项目进行项目考查并与当地政府进行深入谈判。资 料显示“保山国际商贸城”项目是保山市、隆阳区两级党委政府与东部沿海地区优势互补、联手合作的重点招商引资项目，项目在国家桥头堡战略及当地政府招商引资政策支持下，力求共同打造滇西第一批发、商贸、零售市场。经过比选，保山市隆阳区政府确定由金华茂华置业有限公司(以下简称“金华茂华”)投资建设“保山国际商贸城”项目，并设立“保山茂华义乌国际商贸城有限公司” (以下简称“商贸城公司”)与“保山华隆置业有限公司”为主体负责建设运营。
为保障和支持商贸城项目建设运营，保山市政府将其列为保山市重点建设工程项目并申报了省“三个一百”重点建设工程项目。保山市隆阳区政府针对商贸城项目建设发展中的系列问题及优惠政策做专题研究并形成意见，于2011年10月13日就商贸城投资建设定位、市场培育、配套建设、配套用地、税收优惠、协调融资等十一个问题下文回复投资人(《隆阳区人民政府关于保山国际商贸城目建设相关问题的回复意见》隆政发2011【109】号文)(以下简称《回复意见》)。







“保山国际商贸城项目”于2012年5月开工建设，项目以商品批发、零售专业市场为主，配套建设专业商业街、商务楼、酒店、餐饮等配套和住宅开发等。商贸城奠基时，时任保山市市委市政府主要领导和隆阳区委区政府主要领导悉数出席庆典仪式并为项目建设培土奠基。

根据《回复意见》及相关《合作协议》，项目用地选址位于保山市隆阳区北新片区，总规划用地面积1300亩，总投资额100亿元，总建筑面积260万㎡，总体建设分三期进行开发，项目一期总用约624亩，现已建成并投入使用。
2012年4月1日保山茂华义乌国际商贸城有限公司与保山市隆阳区人民政府《合作协议》第二条第七项中明确：第二期400亩2012年12月31日前供地，第三期2013年12月31日前供地。同时根据《回复意见》第四条：根据规划提供物流、仓储用地。
此间，有法律界人士在接受记者采访时指出，保山市隆阳区并未按约定提供第二期和第三期用地。此次网上挂牌拍卖的三宗用地中的两宗商住用地系以上《合作协议》约定的项目第二期供地，一物二卖，根本上损害了商贸城公司的利益。
无法履约也要妥善解决

实际上，政府一直未能提供物流、仓储用地，商贸城公司于2014年4月24日向隆阳区人民政府请示能否将项目二期主体市场建设用地先作为仓储物流中心使用(保茂字【2014】第08号)。2014年6月17日，保山市规划局批复同意商贸城公司将一期主体市场北侧的二期市场用地暂时建设为仓储物流中心。据批，商贸城公司总投资2200万元，建设了近33000㎡仓储物流设施。目前，保山国际商贸城现有在仓储物流中心租赁仓储的商户262个，仓储物流中心库商品价值达6千多万元。
2017年5月18日，保山市人民政府专题会议原则同意商贸城公司以临时建设方式使用该75.0675亩仓储物流用地，并形成会议纪要。此时，该仓储物流设施已建成并投入使用26个月。根据该专题会议要求，2017年8月1日，商贸城公司与保山市土地收购储备交易中心签订国有建设用地使用权租赁合同，租赁合同手续一年一办;2018年8月1日续签一年，租期到2019年7月31日。
然而，2019年7月4日保山市土地收购储备交易中心通知商贸城公司，告知该地块将对外出让，要求其在一个月内将仓储物流设施搬迁拆除。2020年4月3日，保山市自然资源和规划局向商贸城公司送达了《拆除违法建筑事先告知书》(保自规告字【2020】第03号)。商贸城公司负责人告诉记者，相关部门准备出让该用地，事前未与公司沟通协商。
对此，上述法律界人士表示，保山市隆阳区如若欲收回此仓储物流用地，应该按照相应的行政决定要求提供另外仓储物流用地给予置换。
时至今日，商贸城建设运营后，逐步带动了保山市北片区的繁荣发展，其他项目纷纷落地，周边土地价格大幅上涨。而仓储物流用地供给经公司一再请示，政府则表示因没有指标无法解决。

契约精神根本铸就优良营商环境

2020年4月中旬一场针对此案例的论证会在京举行。中国政法大学终身教授、博士生导师、中国法学会行政法学研究会名誉会长应松年，北京大学法学院副院长、教授、博士生导师、北京大学xian 法与行政法研究中心副主任，中国法学会行政法学研究会常务理事王锡锌，中国人民大学法学院商法研究所所长、教授、博士生导师、中国法学会商法研究会常务理事刘俊海,中国政法大学商学院创始院长、教授、博士生导师、中国政法大学法商管理研究中心主任孙选中等法律界专家仔细推敲了本案全部事实，认真研究了相关的法律规定和国家政策，经过深入的讨论，对需要论证的法律问题提出综合意见。

专家认为，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》规定，行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第12条第1款第11项规定的行政协议。2011年7月12日，金华茂华与保山市隆阳区人民政府签订招商引资合作协议系行政协议，协议双方都要受到行政协议的约束。行政协议一经成立生效，协议双方都应当严格按照约定履行，违反协议约定的一方将承担违约责任。

专家意见表示，2011年10月13日，保山市隆阳区的《回复意见》系保山市隆阳区人民政府行政决定。行政决定一经生效，便具有行政效力，包括确定力、拘束力和执行力，非经法定程序不得变更。如果行政主体或者行政相对人违背相应的行政法上的义务，应该承担相应的责任，如果是行政主体违背承诺，应该对相对人进行相应的赔偿。

法律专家表示，在市场经济中，坚持契约精神是法治化的基础。契约严守是契约精神的灵魂，是社会诚信体系的基石，是市场主体诚信度的底线。同时，优化营商环境是国家监管部门推动区域经济发展在新形势新发展新要求下的重要体现，地方各级政府应该把这一要求落到实处，充分发挥法治固根本、稳预期、利长远的保障作用。