房屋租赁合同无效时租金（使用费）的认定标准

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房屋租赁合同无效,指平等主体间设立、变更、终止民事权利义务的协议,因为合法性或其他生效条件的缺乏,经依法确认,自始不能在该平等主体间发生法律约束力的这样一种法律事实状态。根据《合同法》第58条的规定,合同无效将导致如下直接法律后果:返还财产;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。

根据《合同法》第52条的规定,合同无效的法定情形有以下几种:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

根据最高人民法院《房屋租赁合同解释》的规定,房屋租赁合同无效的情形主要有:(1)未取得建设工程规划许可证建设的房屋;(2)未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;(3)未经批准建设的临时建筑;(4)未按照批准内容建设的临时建筑;(5)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但同时又做了除外的规定,在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的,也就是权属完整的,租赁合同有效。

实践中,房屋租赁合同无效,对占用期间的使用费应否支付,存在两种观点:

第一种观点认为,租赁合同无效但实际已租用房屋,应当按照公平原则,对占用期间的使用费应给予一定补偿,因为租赁合同的无效不像其他买卖合同可以返还,租赁是一种行为合同,没法返还,在计算使用费时可按合同约定标准或房管部门评定的租金标准计算。

第二种观点认为,对于合同无效而形成的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定予以收缴,以惩罚冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。

南京房产律师认为:《房屋租赁合同解释》第5条第1款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”合同无效后,承租人支付占有房屋期间的使用费,是返还依无效合同取得的财产的一种方式,并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则,承租人应返还依无效合同取得的财产,包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产,承租人只能采用折价补偿的方式,即支付房屋使用费予以返还。

对于房屋使用费按照何种标准确定,实践中做法很多。合同约定的租金标准,与合同签订时的市场行情相符,易于双方当事人认可,且标准明确,有利于人民法院判断掌握,亦可避免采用评估方式确定房屋使用费,加重当事人诉讼成本,延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形,完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符,有失公平。因此,对于当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,是否应予支持的裁量权归属于人民法院,根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确,从而合理认定占有使用费。房屋租赁合同无效时租金(使用费)的认定标准作者南京房产律师姬传生。
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