标题:
北京美晟房地产楼市疯涨调查
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作者:
壹月的风景
时间:
2016-3-22 19:28
标题:
北京美晟房地产楼市疯涨调查
中国一二线城市火热的房地产市场激发了参与者的狂热，也让监管者提高了警惕。
3月9日，央行副行长潘功胜表示，央行会和住建部、银监会等部门协商，对房地产企业、房地产中介机构、非正规金融机构提供首付贷款北京美晟房地产的行为进行调查和规范。但监管者面临的考验显然不止于此。
资本市场治理尚未理顺、北京美晟房地产新兴产业的增长不能够替代过剩产能去杠杆去库存带来的动力，中国的房地产市场再次担当重任，成为拯救中国经济的金钥匙。
房地产作为资本品的投资性质，使得实体经济部门和私人部门更愿意将资金投向安全和避险的通道。在拥有更好的投资主渠道之前，央行为疲弱的中国经济所提供的资金支持，可能与其预期不完全相符。中央配合房地产领域的调整政北京美晟房地产策，“压住一线城市，搞活三四线城市楼市”，拉动经济发展的想法，极有可能被投资的避险和逐利需求所扭曲。
正是在这个意义上，观察此轮房地产上涨的性质，以及给出相应的有效解决方案，就成为本刊关注和调查房地产此轮上涨的动因。
鉴于首付贷的高利率以北京美晟房地产及高按揭成数，购房者的利息支出很高，一旦其家庭财务状况发生变化，不论房价是否波动都有可能出现违约。但是，出现系统性风险的概率并不高。在目前证券化程度较低的我国住房按揭贷款市场，并不容易出现如同美国次贷危机或我国去年股市动荡时的断崖式下跌和流动性风险，但仍然隐藏着由贷款违约而导致的坏账风险。
卸掉首付贷等高杠杆的压力北京美晟房地产，只是化解矛盾的一个对策。更长远的解决之策，必须从提高实体经济增长的动力和尽快解决资本市场的市场化改革等方面同时进行。如此环环相扣的中国房地产市场热烫之病，始有解药。
2015年4月底至5月初，两股生力军开始入市：
一是开发商力度猛增加推的新楼盘。按销售率计算，当月卖出八成以上的新盘占到总数七成，当天即售罄的也不在少数。二是豪宅市场亦开始井喷。因拥有大量依托股市生财的证券、基金类公司，成功上市的创业者亦不少见，股市走牛态势下，“创业板、新三板，每日不知制造多少富豪。钱无处可去，只好买房”。
受此影响，深圳在2015年二季度成交的2000万元以上的顶级豪宅，总数已接近前一年总数的两倍。因土地面积狭小，多年来深圳形成了房源供应量小的特点。一套高单价豪宅，即可将周边房产的出售均价抬高数成，进而形成循环上涨态势，楼市炽热已成。
进入9月，因实体经济下行严重造成银行放贷信心疲软，深圳曾迎来客户购房欲望下降、市场转入观望状态的调整期，传统的“金九银十”成交高峰并未出现。
“‘10·24双降’后，股票亏钱，理财收益低，躺在银行更亏，不如投资买房。双降的作用是在深圳房价出现诸多调整迹象之时，又将调整迹象抹于无形。”深圳一位地产界人士评论称。
11月7日，某楼盘在深圳湾体育馆开盘，一次推出1637套房，4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”，抢购者超7000人，当天全部售罄。
当月深圳新房均价为44761元/平方米，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，新房价格迈入“四万元时代”。南山和福田区房价则在自贸区等新概念助推下继续领涨，双双突破7万元/平方米。
12月1日，“房贷利息抵扣个人所得税”消息传出，深圳房价再次普涨，开发商积极性亦被激活：22日，坪山新区一宗居住用地被拍出219.6%的溢价；三日后，泰禾集团用57亿元将宝安两宗居住用地收入囊中，第二宗折合楼面价79907元/平方米，2015年全国楼面价“地王”诞生。
全年上涨累计后，深圳官方数据显示：2015年深圳共成交66450套新房，同比增加58.7%，成交均价涨39.4%，达到33426元/平方米。
据深圳中原研究中心数据：2015年深圳二手房成交亦势如破竹，以1064万平方米达至五年来新峰值，与2014年相比增长118%，成交均价提升59%，为48239元/平方米。
进入2016年后至今，涨势仍在继续。3月1日，深圳规土委数据显示：2月新建商品住宅成交5410套，同比增长183.24%；新房成交均价为48095元/平方米，同比增长72.12%。
如今的深圳楼市，已没有所谓价格洼地，远离深圳市中心的龙华、坂田、观澜板块，甚至坪山、松岗等区域，单价3万元以下的房子都已绝迹。从套均总价看，2015年已达每套270万元，300万元以上的成交占比超30%，100万元内的房子基本消失。
深圳外来人口比例超过80%，其中大多数是年轻人，在被彻底逼迫离开市场后，其购买力正在逐渐外溢。受此影响，与深圳接壤的东莞及惠州，2015年住宅成交量亦同比增长八成左右。
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